جایگاه وظایف مشاورین معاملات املاك در نظام حقوقی

جایگاه وظایف مشاورین معاملات املاك در نظام حقوقی

عنوان

مقدمه مؤلف

بخش اول

نظام كیفری ایران باستانی

سومر

مصر

آشور

قانون حمورایی

 هخامنشی وقوع جرم و مجازات - نظم و امنیت همگانی

اشكانیان

سامانیان سازمان قضایی

بخش دوم

دادرسی در اسلام

 معنی قضا

اصطلاح قضا

مراتب ولایت

شرایط دادرس

مستحبات و مكرومات دادرس

آداب مكروحه

آدابی كه تركش برای قاضی لازم است

بخش سوم

دعوی و تعریف آن

تعریف مدعی از مدعی علیه

مقررات مربوط به مدعی علیه

اقرار به حقوق مدعی - انكار- سكوت - مدعی علیه

طرق حكومت

هدف حقوق (معانی حقوق – مبنای حقوق)

حقوق فطری و طبیعی (عصر مذهبی - عصر تجربی)

نیروهای سازنده حقوق

بخش چهارم

 اهداف حقوق

حقوق و شاخه ‏های آن

علم حقوق و فن حقوق

شاخه های علم حقوق(حقوق عمومی- حقوق خصوصی و حقوق بین المللی

حقوق و دولت

نقش حقوق در دولت

دلایل الزامی بودن حقوق

بخش پنجم

موجر و مستأجر

شرایط اجاره درست

تصرف عدوانی

چه زمانی مستاجر تصرف عدوانی كرده

بخشهای مالی قراردای(موجر و مستاجر) (ودیعه- تضمین- قرض الحسنه - سند تعهد آور)

سرقفلی

فسخ معامله

خسارات ناشی از عدم انجام تعهد- شرایط جبران خسارت حاصله- انتضاء موعد)

وقوع ضرر و توجه آن به متعهدله

بخش ششم

انواع ضرر

عدم اجرای تعهد ناشی از علت خارجی نباشد.

علت خارجی(تادیه خسارت)

جبران خسارت منوط به عرف یا قانون(وجه التزام)

شرط عدم مسئولیت

فرق جزا و عدم مسئولیت

دلایل بطلان عدم مسئولیت

خسارت تاخیر و تأدیه

معاملات استقراضی(خسارات تاخیر تادیه)

خسارت تاخیر تادیه در معاملات حق استرداد محاسبه خسارات تاخیر تادیه

راههای جبران خسارات ناشی از تأخیر تأدیه

تقویم خسارات

بخش هفتم

 تعریف سند - انواع سند

سند از نظر قانون ثبت

روش جدید صدور سند مالكیت

مسئولیت كیفری در قراردادها

خسارات تاخیر تادیه در اسناد رسمی

روش محاسبه خسارات تاخیر تادیه

انجام تعهد به وسیله متعهد له در اسناد رسمی

وجه التزام در اسناد رسمی

در چه مواردی  عملیات اجرایی سند رسمی توقیف می شود.

قرارداد قولنامه‏ای (انواع آن)

مقررات تنظیم اسناد رسمی

آئین تنظیم قراردادها

بخش هشتم

كلیاتی كه در قراردادها باید مورد نظر قرار گیرند

شرایط و توضیحات در قراردادها

خسارت ناشی از عدم انجام تعهد

فورس ماژور

نحوه جبران خسارات(اموری كه در قرارداد باید به آن توجه كرد)

نحوه تنظیم تضمین ها و انواع آن

روش حل اختلاف (داوری)

بخش نهم

قرارداد ساخت و مشاركت

قرارداد كار موقت

اجاره نامه (ویژه محلهای مسكونی)

قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخت

مشاركت در ساخت نما

اجاره نامه ویژه كسب وتجارت

قرارداد اقاله

بخش دهم

قوانین و لوایح مصوب ق. م

مقدمه:

   انسان موجودی سعادت خواه و سعادت جو و فطرت و سرشت آدمی به سوی خوبی و خوهبت الهی استوار است حیات و ممات در پیش روی انسان ها باعث گردیده كه بشر برای تكامل كوششی كند تا حقیقت را دریابد و لذا در نیل انجام این هدف ها انسان در تكاپوی علوم فكری و  علوم معرفتی هستند حصول به علوم و كشف معلومات بی ارتباط با حقوق مردم نیست و تامین مصالح حقوق عمومی التفات كوچك و معقول از خواسته های موجه اجتماعی خواهد بود. لذا آشنائی با واژه و مفهوم قانون و مقررات حاكم بر روابط بنگاه ها ما را آشنا با     حقوق شهروندان خواهد نمود. كه در این راستا خداوند را سپاس می گوییم كه توفیق و عنایت عطا نمود كه با تألیف این جزوه خدمتی كوچك به همنوعانم نماییم تا این مردم صاحب عزت و كرامت آشنائی كوچكی برای جلوگیری از هرج و مرج اجتماعی و گرفتن داد خود از ظالم و تحكیم  خود بردارند و آ‎شنایی اجمالی برای این قشر زحمت كش برداشته شود.

«آب دریا را اگر نتوان كشید

                                      پس به قدر قشنگی باید چشید»

              من الله التوفیق

            مولف مسلم رجبی

                           1/2/82

سومر

  حدود 7 هزار سال پیش در جنوب بین النهرین كشوری بود به نام سومرا كه از سرزمین هایی دیگر مهاجرت كردند و میان دو رودخانه دجله و فرات كوچ كردند و ساكن شدند. معمولا كاهنان معابد محامه و داوری می كردند. و برای دادگاه های عالی قضات متخصص انتخاب می كردند.

تشكیلات: در تشكیلات سیاسی مذهبی سومر پانه سی امور شهر ما را هدایت می كردند و پاناسی بزرگ پادشاه شهر بود و قانون برای مردم وضع می كرد و رسیدگی به امور مردم در سایه قوانین را پادشاه انجام می داد.

در قوانین سومری ها نحوه انعقاد قرارداد- عقود و مختلف خرید و فروش- وصیت قبول فرزند در قانون پیش بینی شده بود.

مصر

تمدن مصر دارای قدمتی برابر با تمدن سومر بود مصریان قوانین مختلفی داشتند قضات از طرف فراعنه به دادرسی رفع مظالم می پرداختند. ترازوی عدالت یادگار شیوه حقوقی مصریان است. قضات مصر حكم خود را به نام خداوند عدالت صادر می كردند. در مصر ویل دورانت می گویند كه در سلسله پنجم قانون مفصلی برای مالكیت خصوصی و تقسیم ارث تنظیم شده است. قدیمیترین سند قانونی جهانی در موزه بریتانیا نگهداری می شود. كه اظهارنامه‌ای از ارث به محكمه تسلیم شده است. در قوانی جزای سوگند دروغ گشتن بود كه از محكمه محلی شروع می شد به «طیوه» یا شمس پایان می یافت زدن با چوب رایج بود. دست یا پا و گوش و بینی تباهكار بریده می شد. سر بریدن و به چیمار میخ و سوزاندن كیفر می دادند سخت ترین نوع شكنجه زنده مومیایی كردن بود یا بدن تباهكار با نترون سوزانده می شد فرعون شخصا عنوان دیوان عالی كشور را به عهده داشت.

آشور

   قوانین و مقررات در آشور سخت تر از بابل بود. زن در این سرزمین پست بود بریدن گوش، بینی، شلاق زدن شكم بریدن، زهر خوراندن و سوزاندن پسر یا دختر كناهكار در قربانگاه معبد عادی بود.

قانون حمورابی

قدیمی ترین قانون مه معدنی كه تمدن بشر سراغ دارد قانون حمورابی است. اعتبار این حكومت در بابل بوده این قانون در سنگی به ارتفاع 45/2 متر منظم و زیبا نوشته شده است. قانون بر 282 ماده و یك مقدمه نوشته شده بود.

در این قانون اصل قصاص به مثل بود. اگر شخصی از طبقه اشراف جرمی انجام می داد حكمش سنگین تر بود. اگر كسی پدر خود را می زد او دست او را قطع می كردند. نوح اجناس از طرف دولت تعیین می شد. مردم در قوانین كه مستقیم از طرف پادشاه انتخاب می شاد. كوروش درباره عدالت می گوید: عدالت آن است كه به مقتضی قانون و حق باشد. و هرچه از راه حق مصرف شود ستم و بی عدالتی است و قاضی عادل آن است كه به اعتبار قانون و مطابق حق باشد.

  داریوش می گوید من بزرگترین داور دنیا هستم. و بالاترین وظیفه فرد را رعایت عدالت می دانم. در این دوره انجام امور به بد و خوب با هم به مقایسه كشیده می شود و حكم داده می شد. حكم دست پادشاه بود. می توانست عفو یا مجازات نماید در زمان هخامنشینان تاریخ برای محاكمه گذاشته می شد. حمورابی آزاد و یكسان بودند. شوره از زن ارث نمی برد. ارث زنی به اولاد می رسید. اگر مرد می مرد زن علاوه بر جهزیزیه خود قسمتی از مال شوهر به عنوان بهای وفاداری و دریافت می كردند. اگر دزد دستگیر می شد كشته می‌شد.

هخامنشی:

   نخستین كسی كه در بین ایرانیان به تدوین وضع قانون می پرداخت برای گرشاسب پهلوان دوره اوستایی (اوراخشیه) بود در ایران باستان حق خطا كردن منحصر به اراده پادشاه بود قدرت ارتش بود قانون پادشاه قانون را مزدار بود. و سرپیچی از قانون رسمی بود. اما در قانون هخامنشی قضات در این زمنان معروف به شاثراب ما بودند در این دوره به داوری و احقاق حق اهمیت داده می شد. بنیان گذار قانون در این دوره كورش است. گفته می شود كه در داریوش با قوانین كشور ما قانون مندی مدونی درست كرد كه بعد ما قاون روم شده و كشورهای دیگر از آن استفاده كردند. در این دوره از راه حق منصرف شود. ستم و بی عدالتی است و قاضی عادل آن است كه به اعتبار قانون و مطابق حق باشد. داریوش می گوید كه سن بزرگتر داود دنیا هستم و بالاتری وظیفه خود را رعایت عدالت می دانم در این دوره انجام امور بدو خوب باسه به مقایسه كشیده می شد بعد حكم داده می شد. حكم دست پادشاه بود می توانست عفو یا مجازات نماید. در زمان هخامنشیان تاریخ برای محاكمه گذاشته می شد سخن گویان امور مشاوره را انجام می دادند. سوگند دادن معمول بود. عدم حضور حكم بر مجرمیت بود. عرف و عادت و رسومات در محاكم رسم بود. شورایی به نام داوران شاهی وجود داشت. كه در مسائل حقوقی با هم بحث می كردند. در دوره هخامنشی یك قانون واحد وجود نداشته بلكه هر محل و نواحی از قوانین موجود استفاده و اطاعت می كرده قضّات پادشاهی را برای مادام العمر از پارسیان انتخاب می كردند. اوستا قانون مدنی د راین دوره بود.

وقوع جرم و مجازات در قانون هخامنشیان

1-   حق عفو فقط با پادشاه بود.

2-   حق تعیین مجازات توسط شاه انتخاب می شد. حق تبعیه مجازات توسط شاه انجام می گرفتم

3-  علیه مذهب و شاه مجازات  اعدام داشت كه با شمشیر انجام می گرفت. (خیانت به وطن- هتك- ناموس- لواط از طریق نوشاندن زهر در قبر مدفون كردن- پوست كندن بدن- خائنین به این دولت مصلوب شدند.

4-   حبس: تبعید- زنجیر كردن- تازیانه زدن جزای نقدی از مجازات های این دوره بود.

5-   رشوه در این دوره دهنده و گیرنده هر دو اعدام می شدند.

6-  قضاوت ایزدی یكی دیگر از احكام بود كه گناه كار را به رودخانه می انداختند و اگر بی گناه بود نجات پیدا می كرد.

7-  دوئل یكی دیگر از قضاوت ایزدی بود كه می گفتند اگر گناه كار بی گناه است خداوند صدتوان به او می دهد پیروز می شود.

در دوره ساسانیان دو دادگاه وجود داشت: 1)دادگاه شرع، و دیگری دادگاه عرف. قضات دادگاه شرع از روحانیون زرتشت بود. و قاضیان دادگاه عرف افراد غیر روحانی بودند كه سواد قضایی داشتند. كه به آنجا دادور گفته می‌شد.

دادگاه شرع را به دعاوی خانواگی ارث- وصیت- اموال منقول و غیر منقول- اختلاف به بردگان می پرداخت.

نظم و امنیت همگانی- مسائل سیاسی و نظامی.

در این دوره دادگاه علنی بود. می توانستند از مشاورین استفاده می نماید. قضات از احترام خاصی برخوردار بودند. احكامی كه از طرف احكام ناحیه صادر می‌شد قابل پژوهش در دادگاه پایتخت كه با شركت شاه بود می شد. شاه رئیس دیوانعالی كشور محسوب می شد. اگر او نبود و موبد موبدان بود وثیقه از مجرمان گرفته می شد. در دادگاه خاص دو نوع دادگاه بود. دادگاه ارتش، دادگاه عشایر كشف جرم و دستگیری مجرم به عهده مسئول انتظامات یا شهربانی بود.

در این دوره قضاوت خدائی هم وجود داشت كه به وسیله آزمایش اجسام گرم، آهن گداخته راه رفتن در آتش و آزمایش اجسام سرد كه از حد اندازه غذا خوردن بود استفاده می شد. چون در این دوره ملاك كتاب اوستا بود در این كتاب سه نوع مقصر بود. 1) كفر و بدعت- مجازات اعدام 2) طغیان و سركشی جرم قصاص 3) قتل جرج- جرم اعدام و مجازات بود. ذانی- در مرتبه سوم اعدام یا حبس بود. در مجازات برای زن و مرد بدكار یكسان بود.

مرگ در اثر گرسنگی-مجازات های بدنی- داغ كردن و قطع عضو بدن- زندان دفع كردن و قطع عضو بدن. زندان و شكنجه و اعمال شاقه. مجازات های مالی را می توان در این دوره نام برد در كتاب زرتشت عقوبات را بر سه گونه گناه دانسته.1) میان بنده و خدا كه از دین بر گردد و بدعتی احداث كند در شریعت. 2)  میان رعیت و پادشاه كه عصیان كند و یا خیانت ورزد. 3) یكی میان برادران اینا كه یكی بر دیگری ظلم كند اگر كسی از دین برگشت حبس و علما مدت یكسال او را خوانند. اگر توبه نكرد قتل شود. اگر عصیان شود عده ای در آنان كشته و عده ای دیگر عفو شوند.

اشكانیان

اسكندر فرزند  پادشان مقدونیه با ضعف دولت هخامنشی به ایران حمله كرد كه بعد از تصرف ایران و سرزمین های پنهاور جهان به سه قسمت ایران- مصر و یونان، تنظیم تسلیم شد. چون اسكندر پسر نداشت جهان بین سرداران او بعد از مرگ تقسیم گردید ایران به دست سولوكوس افتا.د 80 سال حكومت كرد بعد توسط ارشك كه از قوم پارت بود سلوكیان شكست خورد. و سلسله اشكانیان به وجود آمد. در زمان حكومت اشكانیان حضرت عیسی ظهور كرد. پرستش خدای بزرگ. خدمت ملوك لطوایفی. آشفتگی اوضاع داخلی و پیدایش دین های مختلف. حمله اقوام بیابانگرد از شمال و رومی ها ا زغرب باعث شد كه جمعی از فرماندهان و بزرگان دور اردشیر بابكان جمع شوند. و حكومت رومیان را از بین ببرند. و دولت پارت بوجود می آمد. در این دوره یك قانون اساسی وجود داشت. سه مجلس وجود داشت یكی شورای قانونگذاری كه از اعضاء ذكور خانواده سلطنت بود. 2) مجلس سنا كه از مردان پیر و مجرب و روحانیون بلند پایه قوم پارت تشكیل شده بود. 3) مجلس سوم (مجلس مهستان) كه تركیبی از مجلس اول و دوم بود. كه شاه به وسیله این مجلس انتخاب می شد. در این دوره شاه در حوزه مخصوص به خود عالی ترین مرجع قضائی محسوب می شد. و قاضی القضاه بود. 2) تدادی از نجیب زادگان دارای حق قضاوت و رسیدگی به امور مردم داشتند این امر موروثی بود. 3) در هر منطقه و ناحیه صاحب مالك آنجا عالی ترین مرجع قضایی محسوب می شد.

ساسانیان

   مبنای حقوق از كتاب اوستا بود و تفاسیر آن اجماع (نیكان) یعنی مجموعه تعدادی علما و روحانی بود. اردشیر سرسلسله ساسانیان به ظاهر شعار عدل و اجرای عدالت و سرلوحه كار خود داده در این دوره روحانیون قدرت بلامنارعه محسوب می شدند. آمیختگی و دین و مذهب وجود داشته. مغان اقتدار روحانی داشتند دولت ایشان را حاكم بر جان و مال و عرض مردم كرده بود. عقد ازدواج صحت طلاق- حلال بودن. صدق تملك و سایر حقوق در قدرت ایشان بود. شاه در راس قوه قضایی قرار داشت.

سازمان قضایی دوران ساسانی

1)     قاضی: تنها كسی كه حق رای داشت و در مسائل كیفری و مدنی حكم می‌داد.

2)     مقتی: نقش مجتهد را داشت كه زمانی كه قاضی حكم را نمی دانست از او كمك می گرفت.

3)     گواهان كه بر احكام صادره نگاهی می انداختند.

4)     نگهبانان مأمور جلب بودند.

قاضی یا دازور در ردیف موبدان بودند رئیس كل دازوران را قاضی دولت یا رادازور می گفتند چون در این زمان زرتشت بود تمام قوانین و مقررات از آن الهام گرفته می شد.