بررسی نقش صندوق زمین و ساختمان در اصلاح بافت های فرسوده شهرستان

فهرست

1-1 مقدمه. 2

1-2بیان مساله. 3

1-3 اهمیت و ضرورت انجام تحقیق.. 4

1-4 اهداف مشخص تحقيق.. 5

1-5 سؤالات تحقیق: 5

1-6 فرضيه‏هاي تحقیق: 6

1-7 مدل تحقیق.. 7

1-8 قلمرو تحقیق.. 8

1-9 متغیرهای پژوهش... 8

1-9-1متغیر مستقل.. 8

1-9-2 متغیر وابسته. 8

1-10 تعاریف نظری و عملیاتی متغیرهای تحقیق.. 8

2-1 مقدمه. 11

2-2 فرسودگی محیطی.. 13

2-2-1 بافت: 13

2-2-2- انواع بافت شهري: 14

الف- بافت تاريخي، هسته اوليه شهر. 14

ب-بافت قديمي شهر. 15

ج-بافت مياني شهر. 15

چ-بافت جديد شهري.. 16

ح-بافت پيراموني شهر. 16

خ-بافت اقماري يا گسترش ناپيوسته شهر. 17

د-گسترش متروپلي شهر بهمراه ايجاد شهرهاي جديد. 18

2-2-3 فرسودگي.. 19

2-2-3-1 وپژگي عمومي بافتهاي فرسوده 19

2-2-3-2 شاخصهاي شناسايي بافتهاي فرسوده و آسيب پذير. 21

2-2-4 بافت پيراموني يا بافتهاي با اسكان غيررسمي.. 21

2-2-5 شاخص‌هاي شناسايي بافت‌هاي فرسوده 22

2-2-6 شناسه ها 22

2-2-6-1- شناسه هاي شناخت محدوده بافتهاي فرسوده 23

الف-شكل كالبدي.. 24

ب- انسجام بافت و استحكام و مصالح ساختماني عناصر درون بافت: 24

ت- ساختار زير ساختها 24

ث- كارآيي نظام شبكه. 24

ج-ابعادكاركردي.. 25

ح-وضعيت محيط زيست... 25

1)دچار كيفيت محيطي پايين وغير بهداشتي.. 25

خ- ابعاد اجتماعي.. 25

د- ابعاد اقتصادي.. 25

2-2-6-2- شناسه هاي شناخت گونه هاي بافت فرسوده: 26

2-2-7رویکرد جهانی به اصلاح و بهسازي بافت هاي فرسوده 27

2-2-8 پیشینه نوسازي و بهسازي در ایران. 28

2-2-9 راهکارهاي جهت ساماندهي و احياي بافت فرسوده 32

نمودار شماره 2-1راهکارهای احیای بافت های فرسوده. 33

2-2-9-1 تعريف بهسازي.. 33

2-2-9-2 ضرورت توجه به فرسودگی شهر. 35

2-2-9-3 اقدامات بهسازي.. 36

الف)بهبود بخشي.. 36

ب)بازيافت... 37

ج)استحكام بخشي.. 37

د:مراقبت وحمايت: 37

ه-رونق بخشي.. 37

منظور از رونق وتجديد حيات كالبد وفضاي شهري است. 37

و- حفاظت: 37

2-2-9-4 نوسازي: 38

2-2-9-5 اقدامات نوسازي.. 41

الف) نوكردن. 41

ب)احيا 41

ج)باز زنده سازي يا تجديد حيات.. 42

د)انطباق و به روز كردن: 42

ه-تبديل، دگرگوني.. 42

2-2-9-6  بازسازي.. 43

2-2-9-6-1 تاریخچه. 43

2-2-9-6-2 فرايند بازسازي.. 45

الف)تخريب : 45

ب)پاكسازي، آواربرداري.. 45

ج)دوباره سازي.. 46

2-2-9-7 تعريف ساماندهي.. 46

2-2-10 اهداف اساسي نوسازي وبهسازي بافتهاي قديمي وفرسوده شهرها: 48

2-2-11 ضرورت اجتماعي بهسازي ونوسازي شهر: 49

2-2-12 ضرورتهاي اقتصادي بهسازي ونوسازي شهر: 50

2-2-13 عوامل موثر در ايجاد فرسودگي و تخريب بافتهاي شهري و آسيب شناسي آن. 53

2-2-13-1 عوامل محيط طبيعي: 54

2-2-13-2 عوامل انساني: 55

1-عوامل اجتماعي.. 55

1-عامل اجتماعي.. 55

الف)پراكندگي ناموزون ونامتعادل تراكم وسرانه جمعيت... 55

ب-نوگرايي و بهسازي ناموزون ونامتعادل دربخشهاي شهري.. 56

ج-تغيير الگوي خانوار از گسترده به هسته اي.. 57

د-تغييرات در تركيب اجتماعي بافت... 57

عامل حقوقي: 57

الف)توارث.. 57

ج)نوع مالكيت: 58

د)نارسايي سياستها وقوانين بهسازي ونوسازي شهري.. 58

ه)وجود مديريت هاي متعدد بربافتهاي فرسوده: 59

الف- وضع نامطلوب اشتغال ودرآمد ودر نتيجه كم بضاعتي مالي واقتصادي.. 60

ب- موقعيت وارزش اقتصادي زمين.. 60

ج- تغيير الگوي مصرف.. 61

د- سرمايه گذاري ناموزون ونامتعادل در امور عمراني شهر. 61

الف)زياد بودن هزينه ارائه امكانات در بافت قديم نسبت به بافتهاي جديد. 62

2-2-14 عوامل کالبدی.. 63

2-2-14عوامل كليدي درمداخله بافتهاي فرسوده شهري.. 71

2-2-14-1مرجع مداخله. 72

2-2-14-2مستندات قانوني.. 72

2-2-15 ديدگاههاي مختلف تحقق برنامه هاي بهسازي و نوسازي بافت هاي فرسوده شهري.. 72

2-2- 16مكاتب بهسازي ونوسازي شهري.. 73

2-2-16-1  فرهنگ گرايي.. 73

2-2-16-2- عوامل اجتماعي -رواني : 75

2-2-16-3كاركرد گرايي.. 75

2-2-16-4ساختار گرايي: 76

2-2-16-5- زيبا شناسي.. 77

2-2-16-6- مدرنيسم: 77

2-2-16-7- رنسانس، رفورماسيون ،روشنگري وانقلاب صنعتي.. 78

2-2-17- نظريه هاي مرتبط با بافت فرسوده شهري: 78

2-3 صندوق زمین و ساختمان. 83

2-3-1 تاريخچه تشكيل صندوق سرمایه گذاری.. 83

2-3-2 تعريف صندوق هاي سرمايه گذاري.. 83

2-3-3 انواع صندوق سرمایه گذاری: 84

2-3-3-1 صندوق های سرمایه گذاری با سرمایه ثابت  یا صندوق های بسته. 85

2-3-3-2دصندوقهای سرمایه گذاری غیر فعال. 86

2-3-3-3 صندوقهای سرمایه گذاری با سرمایه متغییر. 87

2-3-4 ضرورت هاي طراحي ابزارهاي نوين مالي دربخش مسكن.. 88

2-3- 5مبانی قانونی صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان در ایران: 90

2-4 پیشینه تحقیق.. 93

2-4-1 تحقیقات داخلی.. 93

2-4-2 تحقیقات خارجی.. 98

3-1روش پژوهش... 102

3-2 روش تحقيق: 102

3-3جامعه آماري.. 102

3-4نمونه وروش نمونه گيري.. 104

3-4-1 تعیین حجم نمونه. 104

3-5روش جمع آوري اطلاعات.. 106